Quy Định Mua NOXH Tháng 4/2026: Những Thay Đổi Quan Trọng Bạn Cần Biết

Tháng 4/2026 đánh dấu nhiều thay đổi quan trọng trong chính sách mua nhà ở xã hội (NOXH) tại Việt Nam. Từ việc nâng trần thu nhập trên toàn quốc, đến các quy định đặc thù chưa từng có tại Hà Nội và TP.HCM — đây là những điều bạn cần nắm rõ trước khi nộp hồ sơ.

1. Nâng trần thu nhập toàn quốc (từ 7/4/2026)

Nghị định 136/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 7/4/2026 nâng đáng kể mức thu nhập được phép mua NOXH so với quy định trước đó:

Thu nhập được tính bình quân trong 12 tháng liên tiếp gần nhất trước thời điểm nộp hồ sơ. Các tỉnh/thành phố được phép áp dụng hệ số điều chỉnh phù hợp với điều kiện địa phương (TP.HCM là ví dụ điển hình — xem mục 3).

Thay đổi này mở rộng đáng kể nhóm người có thể tiếp cận NOXH, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi mức thu nhập trung bình cao hơn mức trần cũ.

2. Hà Nội: Đã có nhà vẫn được mua NOXH (từ 28/4/2026)

Đây là thay đổi được chú ý nhất trong tháng 4/2026. UBND TP. Hà Nội ban hành Quyết định 51/2026/QĐ-UBND, có hiệu lực từ 28/4/2026 đến 31/5/2030, cho phép người đang sở hữu nhà ở vẫn được xem xét mua NOXH — với điều kiện nhà hiện tại quá xa nơi làm việc.

Điều kiện áp dụng (phải đáp ứng đồng thời cả 6)

1. Có đúng một nhà thuộc sở hữu hợp pháp tại Hà Nội
2. Chưa từng mua hoặc thuê mua NOXH tại Hà Nội
3. Khoảng cách từ nhà hiện tại đến nơi làm việc ≥ 20 km
4. Khoảng cách từ dự án NOXH định mua đến nơi làm việc phải nhỏ hơn 2/3 khoảng cách ở điều kiện 3
5. Đáp ứng đầy đủ điều kiện về đối tượng và thu nhập theo pháp luật nhà ở
6. Nếu đã kết hôn: cả hai vợ chồng phải đáp ứng đồng thời tất cả các điều kiện trên

Cách đo khoảng cách

Khoảng cách được tính theo chiều dài tuyến đường bộ ngắn nhất, sử dụng Google Maps chế độ lái ô tô tại thời điểm tiếp nhận và xét duyệt hồ sơ.

Ví dụ minh hoạ: Nếu nhà bạn cách nơi làm việc 25 km (đường bộ), thì dự án NOXH bạn muốn đăng ký phải cách nơi làm việc dưới 25 × 2/3 = 16,7 km.

Hồ sơ bổ sung cần có

Ngoài bộ hồ sơ thông thường, người thuộc trường hợp đặc thù này cần bổ sung:

• Giấy tờ chứng minh sở hữu nhà hiện tại
• Giấy tờ chứng minh địa điểm làm việc (hợp đồng lao động, quyết định phân công…)

3. TP.HCM: Hệ số điều chỉnh thu nhập mới (từ 1/4/2026)

UBND TP.HCM ban hành Quyết định 14/2026/QĐ-UBND, có hiệu lực từ 1/4/2026, quy định hệ số điều chỉnh thu nhập cao hơn mức toàn quốc:

Gia đình có nhiều người phụ thuộc còn được ưu tiên chọn căn hộ lớn hơn hoặc từ 2 phòng ngủ khi phân bổ.

4. Các thay đổi khác đầu năm 2026

Nghị định 54/2026/NĐ-CP (từ 9/2/2026)

NĐ 54/2026 chuẩn hoá và rút ngắn quy trình xét duyệt hồ sơ:

Lưu ý quan trọng: Theo NĐ 54/2026, đối với lao động tự do (không có hợp đồng lao động), giấy xác nhận thu nhập nay do Công an cấp xã cấp (thay vì UBND xã như trước). Quy định này chỉ áp dụng riêng cho nhóm lao động tự do; các nhóm khác (CBCC, công nhân có hợp đồng, quân đội…) không thay đổi cơ quan xác nhận.

Đối tượng mới từ 1/7/2026

Từ ngày 1/7/2026, người có từ 2 con đẻ trở lên được bổ sung vào danh sách đối tượng được hưởng chính sách mua NOXH.

5. Tóm tắt & Lưu ý thực tế

Những gì thay đổi từ tháng 4/2026:

• Trần thu nhập toàn quốc tăng: 25 / 35 / 50 triệu/tháng (độc thân / nuôi con / vợ chồng)
• Hà Nội: Người có 1 nhà vẫn được mua NOXH nếu nhà cách chỗ làm ≥ 20 km
• TP.HCM: Mức thu nhập được điều chỉnh lên tới 54 triệu/tháng với gia đình đông người phụ thuộc

Những gì KHÔNG thay đổi:

• Vẫn chỉ được đăng ký 1 dự án tại cùng một thời điểm
• Vẫn không được bán lại trong 5 năm đầu
• Vẫn cần chưa từng được hỗ trợ NOXH tại tỉnh/thành đó

Lãi suất vay ưu đãi hiện hành: 5,4%/năm từ Ngân hàng Chính sách xã hội (từ 10/10/2025 theo NĐ 261/2025), vay tối đa 80% giá trị, thời hạn tối đa 25 năm.

Bài viết tổng hợp theo Nghị định 136/2026/NĐ-CP, Nghị định 54/2026/NĐ-CP, Quyết định 51/2026/QĐ-UBND (Hà Nội), Quyết định 14/2026/QĐ-UBND (TP.HCM). Thông tin mang tính tham khảo — vui lòng xác minh với cơ quan chức năng trước khi quyết định.